미국 부동산에 투자하는 이유


김 병대박사 (Kim B. Kim, Ph.D)- Published on 2019.12.31 16:50 CST

Pax Americana - 에너지 완전 자급을 이룩하다

2010대 중반 경에 미국은 100% 에너지 자급을 달성했다. 1980년 대부터 개발한 세일가스 추출 기술(프랙킹이라고 한다)을 완성하면서 생산량이 급격하게 늘어났다. 이제 미국은 세계 최대 원유/개스 생산국이며 동시에 원유는 세계 4위, 개스는 세계 5위 수출국이다. 원유 수출량은 1위인 사우디아라비아의 절반 가량이다. 에너지 자급은 1차 대전 이후 미국의 오래된 염원이었다.

미국의 에너지 자급은 앞으로 미국과 전세계에 큰 영향을 미친다. 미국은 더 이상 중동이나 남미의 원유에 매달릴 필요가 없다. 유전을 확보하기 위해서 중동에서 전쟁을 일으키거나 중동 국가 간 분쟁에 개입할 필요가 없어졌다. 예를 들면, 중동에서 동남아시아를 지나 한국과 일본에 닿는 원유 수송라인을 지키는 것은 중국을 봉쇄한다는 점과 동맹의 이익을 보호한다는 점에서 여전히 중요하지만, 이전처럼 미국의 사활이 걸린 사항은 아니다.

미국에서 현재까지 발견한 오일 매장량은 4-500년을 쓸 수 있는 막대한 양이다. 대부분 텍사스 내륙과 걸프만, 오클라호마, 캘리포니아에 몰려있다. 그 중 절반이 텍사스와 걸프만에 있다. 에너지 자급을 기점으로 미국은 만성적인 무역적자국에서 흑자국으로 탈바꿈을 할 것이다. 결과적으로 군사적, 문화적, 경제적 헤게모니를 확보하게 된다.

세계 최고의 군사-경제력

중국의 도전이 있기는 하지만 이는 일과성이며 지속될 수 없다. 국가사회주의 경제체제는 국가가 ‘선택과 집중’을 할 수 있으므로 단기적인 압축성장에는 효과적일 수 있다. 그러나 분배는 매우 비효율적이다. 장기적이고 효율적인 (즉 부가가치가 큰) 재생산을 방해한다. 중국 국민소득이 2만불이 되는 시점에서 터져 나올 중국 인민의 요구를 현 중국의 국가사회주의 경제체제가 감당하기 어렵다. 근본적인 개혁이 없으면 붕괴할 수 밖에 없다.

헤게모니는 패권이라고 번역하는데, 패권국은 정책을 입안할 때 자국의 이익을 최우선한다. 또 외부의 도전이 없으므로 정책 실천에 있어서 예측 가능성이 매우 높아진다. 열린 경제이기 때문에 주기적인 그리고 가끔 예상치 못한 업 앤 다운이 있기는 하지만 바닥은 얕고 회복이 매우 빨라진다. 즉, 미국 경제는 안정적으로 그리고 지속적으로 성장한다.

막강한 군사력을 바탕으로, 미국 경제가 안정정으로 성장하면 – 파산할 염려가 없기 때문에 – 장기 투자이익을 바라고 전세계에서 자금과 인재들이 미국으로 밀려 들어온다. 한마디로 미국은 21세기 붐타운이 된다. 붐타운에서는 부동산 (특히 주택과 리테일 공간)에 대한 수요가 폭발적으로 늘어난다. 공급이 미쳐 따라가지 못하므로, 주택 가격과 렌트비가 급상승한다.

철저한 사유재산 보호

미국의 근본 이념은 생명과 자유, 그리고 행복 추구권이다. 사유재산 (Personal Property)은 이 근본 이념을 떠받치는 기초가 된다. 즉 사유재산이 없으면 생명과 자유는 사상누각(모래 위에 지은 집)일 뿐이다. 미국은 건국 초기부터 부동산을 포함한 개인의 재산을 ‘절대적’으로 보호해왔다. 절대적이라 함은 소유자 마음대로 자기 재산을 처분, 위임, 증여, 상속, 기부 할 수 있고 자기 소유지 내에서는 정부를 포함해서 어떤 누구의 간섭을 받지 않는다는 뜻이다.

예를 들면, 공공시설을 짓기 위해서 개인이 소유한 토지를 수용할 때는 싯가로 보상해주어야만 하는데, 소유자가 동의하지 않으면 수용할 수 없다. 그리고 부동산 가격에 직접적으로 영향을 미치는 조치는 불법이다. 예를 들면, 한국에서 시행하는 ‘부동산 가격 상한제’, ‘고가 주택에 대한 융자 금지’ 혹은 ‘토지 공유제’ 등은 미국에서는 위헌이고 상상할 수 없는 정책들이다. 연방 정부는 은행 금리를 조정해서 부동산 시장의 수요와 공급에 간접적으로 간여할 수 있을 뿐이다.

같은 이유로, 부동산 투자 이익에 대한 세금이 있기는 하지만 장기 투자일 경우 (1년 이상) 세율이 20%, 15%, 0%로 다른 OECD국가에 비해서 낮은 편이다. 그리고 세금을 무기한 연기할 수 있는 제도적 장치가 있다.


오! 오! 오! 오스틴!

  1. 미국 문화 중심지

    미국 본토 지도를 동서로 반을 접으면 중간 선 아래에 텍사스 오스틴이 있다. 오스틴에서 동부 워싱턴 디시 까지 거리는 1천6백마일이고 서부 샌프란시스코까지는 1천 7백 마일이다. 비행 시간은 둘 다 3시간 정도 걸린다. 오스틴이라고 이름 붙은 도시는 텍사스, 미네소타, 아칸사스, 인디애나 4곳에 있다. 텍사스 오스틴이 가장 크고 나머지는 작은 시티라서, 오스틴 하면 텍사스 오스틴을 가리킨다.

    오스틴은 1839년 텍사스가 독립하면서 수도가 들어선 곳이었다. 원래는 워털루라는 소규모 정착촌이었는데 ‘텍사스 독립의 아버지’라고 불리는 스테판 오스틴 (Stephen Austin)의 이름을 붙였다. 인디애나 오스틴이 텍사스 오스틴을 따랐고 나머지 오스틴은 텍사스 오스틴과는 관련이 없는 인물의 이름을 따랐다.

    당시 인구로 보면 샌 안토니오가 가장 컷음에도 불구하고 오스틴을 주도로 정한 이유는 오스틴이 텍사스의 중간 지점에 위치했기 때문이었다. 또 오스틴을 감아도는 콜로라도 강은 주변 농장과 목장에 충분한 물을 공급할 수 있었다. 그 때 달라스와 휴스턴은 텍사스의 변방이었다.

    세계의 뮤직 캐피탈

    3월에 2주 동안 열리는 사우스 바이 사우스 웨스트 (South By Southwest 줄여서 SXSW)는 단일 이벤트로서는 미국에서 가장 규모가 큰 가장 큰 뮤직/영화 페스티발이다. 2020 년에는 전세계 50+ 개국에서 500명 이상 뮤지션/밴드들이 참가한다. SXSW가 다른 뮤직 페스티발과 다른 점은 첫 주는 음악과 영화에, 두번 째 주는예술에 관련한 IT 컨퍼런스가 열린다는 점이다. 이 컨퍼런스에는 애플, 삼성, 구글 등 컨텐츠 관련 회사가 참여한다.

    또 10월에는 뮤직과 life (예: 건강 운동)을 결합한 오스틴 시티 리미트 (Austin City Limit, 줄여서 ACL)이 1주일 동안 열린다. 그리고 봄가을에 열리는 페스티발 외에도 오스틴은 어디에 가도 음악이 있다. 다운타운의 큰 레스토랑/퍼브에서는 라이브 뮤직을 들을 수 있다.

  2. 하이텍 거점 도시 (실리콘 힐스)

    1973년 1차 오일 위기, 1974년 월남전 철수, 1979년 2차 오일 쇼크를 겪으면서 미국은 총체적인 위기에 빠져 있었다. 경제는 일본의 도전을, 군사-외교에서는 소련의 도전에 대응하면서 한편으로는 나중에 ‘테러와의 전쟁’이라고 부르는 중동전의 수렁에 빠져들고 있었다. 미국 국내외 학자들은 세계의 중심이 미국에서 일본으로 옮겨갈 것이라는 매우 비관적인 전망을 하기도 하였다.

    그러나 1980년 대 초반부터 미국은 개인용 컴퓨터 (PC) 설계와 운영체계 (Operating Systems)를 독점 개발하였고 컴퓨터-인터넷 혁명을 주도하면서 “미국의 패권”을 재확인하였다. 이 혁명의 발상지는 실리콘 밸리였다. 정확하게 말하면 실리콘 밸리는 샌프란시스코 만의 도시들(산 호세-산타 클라라-팔로 알토-샌프란시스코)이 포함한 지역이다. 물론 피시용 운영체계인 “윈도우”를 개발한 마이크로 소프트사의 본사는 시애틀 (워싱턴)에 있지만 인터넷 혁명의 근간이 되는 웹 브라우저 (예: 구글 크롬, 모질라 파이어 폭스, 애플 사파리 등)와 웹 사이트 운영체계인 리눅스는 실리콘 밸리에서 개발하였다.

    실리콘 밸리는 ‘붐타운’이 되었다. 피시에서 인터넷, 스마트폰, 사물 인터넷, 자율 주행차, 인공지능 등으로 혁신을 계속하면서 이 붐타운에는 사람들이 엄청나게 모여들었다. 150년 전 ‘골드러시’보다 훨씬 많은 인구였다. 주택 가격이 하늘을 뚫을듯이 치솟은 것은 당연한 결과였다. 렌트도 급상승했는데 뉴욕 맨하탄보다 더 비싸게 되었다.

    덧붙여서 불법이민자 고용을 금지하자 전통적으로 저임금을 받는 서비스노동자(예. 식당 종업원, 청소원 등)를 구하기 어렵게 되었다. 그래서 나온 대책이 최저 임금 인상이었는데, 캘리포니아의 최저 임금은 2020년 1월 부터는 시간 당 13달러가 된다. 종업원 25인 미만은 12달러이다. 2022년에는 15달러로 인상된다.

    최저 임금은 올랐지만, 실리콘 밸리의 자영업자들은 종업원을 구하기가 더 어려워졌다. 종업원 임금이 올라도 렌트는 더 올라서 업소 주변에 방 하나 렌트하기가 불가능하기 때문이다. 구인난이 워낙 심해지니까, 밴을 보내서 종업원을 ‘모셔 와야’ 하는데, 문제는 밴이 오가는데 각각 최소 2시간이 걸린다는 것이다.

    실리콘 밸리에 자리잡은 하이텍 회사들도 곤란하기는 마찬가지다. 출퇴근 시간이면 도로는 말 그대로 주차장이 되어 버려서 직원들이 회사에 출근하려면 왕복 최소 2시간을 허비해야 한다. 전용 버스를 임대해서 직원들 출퇴근을 도와주지만 근본적인 해결책은 아니다. 더구나 캘리포니아 특히 샌프란시스코는 물가가 높기로 악명이 높다. 주 세금도 다른 주에 비해서 높은 편이라서 외형으로는 큰 돈을 벌지만 물가가 높은 만큼 수익률은 낮아진다.

    하이텍 회사들의 오스틴으로 대탈출 (Exodus)

    그래서 하이텍 회사들은 샌프란시스코를 탈출하기로 결정하는데 여러 후보지 중 오스틴이 최적지로 부상했다. 서버를 생산하는 델 컴퓨터 본사가 있다는 점 이외에도 오스틴이 유리한 조건은 여러가지가 있다.

    첫째, 실리콘 밸리에 있는 하이텍 회사의 지사가 오스틴에 이미 존재하고 있었다. 새 회사를 창립할 필요가 없이 본사와 지사를 바꾸거나 오스틴 지사의 규모를 늘리면 되는 일이었다. 현재 애플 오스틴 캠퍼스 직원은 6,200 명 가량인데, 앞으로 5천명을 더 늘리기 위해 지난 11월 새 캠퍼스 건축을 착공했다. 5년 뒤에는 애플 본사를 옮겨올 계획이라고 하는데 그러면 총 인원은 150,000이 된다.

    둘째, 실리콘 밸리에 빗대서 오스틴의 하이텍 단지는 실리콘 힐스라고 한다. 실리콘 밸리의 길이가 50마일에 걸쳐 있는 반면 실리콘 힐스는 20마일로 짧다. 오스틴 어디든지 1시간 이내에 도달할 수 있다. 물론 출퇴근 시간에는 차량이 밀리고 다운타운 근처 I35 일부 구간에서는 병목현상이 심하지만 (그래도 텍사스에는 빠져나갈 수 있는 서비스로드가 하이웨이와 같이 간다), 다른 대도시에 비하면 훨씬 낫다. 특히 실리콘 힐스에는 미개발지가 아직도 많이 남아있어서 도로를 뚫거나 주택과 생활시설을 짓기 쉽다. 당연히 주택 가격이나 생활시설 이용료가 샌프란시스코보다 훨씬 싸다.

  3. 젊은 전문인력 집중

    2019년 현재 오스틴 (근교 포함)인구는 92만명 가량인데, 미국에서 인구로 따지면 11번째로 큰 도시다. 그리고 오스틴은 젊은 도시다. 중간 연령은 31.8세로 미국 중간값(37.4세)보다 한참 낮다. 가구당 평균 인원은 2.5명으로 미국 평균 (2.6명)보다 약간 낮다. 반면 가구 수입 중간값은 오스틴이 $55,216으로 미국 평균 ($53,482)보다 높다. 특히 오스틴의 개인 년소득 평균값은 $32,682로서 미국 평균값($28,555)보다 훨씬 높다. 오스틴의 세일즈 택스 비율은 미국 평균(7.3%)에 비해서 약간 높지만 (8.3%), 주세금이 없으므로 (미국 평균은 4.3%), 오스틴 거주민의 세후 실질소득은 미국평균보다 훨씬 높은 편이다.

    오스틴의 실업률은 2.7%로 매우 낮다. 미국 평균은 3.9%. 앞으로 10년 동안 예상 직업 증가율은 47.0%인데 이는 미국 평균 33.5%보다 훨씬 높다. 애플 본사가 오스틴으로 옮겨올 계획이라는 것은 앞에도 적었지만, 구글도 본사 이전에 앞서 오스틴 지사를 대규모 확장하고 있다. 이런 하이텍 자이언트가 옮겨오면 수많은 컨트랙터와 함께 소규모 창업자들도 모여든다.

  4. 재해 없는 환경

    오스틴 날씨는 가을과 여름이 길고 봄 겨울은 짧다. 한 겨울에도 기온이 영하로 내려가는 일이 거의 없다. 단지 몇 년에 한번씩 급격하게 (20-30도 이상) 온도가 떨어지는 현상이 발생하는데 이것을 ‘북에서 온 블루’ (Blue Norther) 혹은 검은 하늘 (Black Skies)이라고 부른다. 록키 동부의 한냉전선이 급하게 밀려 내려 오면서 온도가 떨어지는 현상인데 보통 2-3 동안 지속된다.

    여름의 한낮의 온도는 화씨 100도를 넘는 날이 많다. 체온보다 높기 때문에 햇빛을 오래 쬐면 탈수로 인한 일사병에 걸릴 수 있다. 반면 습도가 낮고 건조하기 때문에 따갑게 뜨겁지만 무덥다는 느낌은 없다.

    오스틴에는 토네이도, 허리케인과 지진 이 3가지가 없다. 오스틴이 텍사스 다른 지역보다 높은 곳에 자리잡은 분지라서 그렇다. 오스틴의 해발 고도는 289 – 1,330 피트 (88 – 405 미터)로 달라스 (450 – 550 피트)나 휴스턴 (50 – 150 피트)보다 훨씬 높다. 해발 고도가 높고 구릉이 많아서 오스틴 서쪽 지역을 힐 컨트리 (Hill Country)라고 부른다.

    눈은 10년에 한 번 꼴로 오는데 오더라도 잠깐 오고 쌓이지는 않는다. 그래서 눈이나 자연재해 때문에 관공서나 학교 혹은 비니니스를 닫는 일이 거의 없다.

  5. 슬럼 없는 안전 도시

    대신 오스틴은 겨울 날씨가 따뜻하기 때문에 ‘홈리스’가 많다. 또 오스틴 자체가 ‘리버럴’해서 홈리스에게 관대하기 때문일 수도 있다. 시 조례에 따르면 홈리스는 공유지면 어디에서도 노숙하거나 텐트를 칠 수 있다. 그래서 하이웨이 다리 아래에 텐트를 치고 집단 노숙을 했었다. ‘했었다’고 과거형을 쓰는 이유는 하이웨이를 관할하는 텍사스 주정부가 2019년 11월 부터 다리 아래 홈리스 텐트를 철거했기 때문이다.

    2019년 말 현재 홈리스를 어디에 수용할 것인가에 대해서 주정부와 시정부가 대립하고 있는데 시 외곽에 홈리스 텐트촌을 만들자는 주정부와 시영 아파트를 구입하자는 시정부가 팽팽하게 대립하고 있다. 현재 하이웨이 고가 다리 아래에서 쫒겨난 홈리스들은 오스틴 호수 주변에 텐트를 치고 살고 있다.

    2019년 통계에 의하면 오스틴 다운타운에는 총 2,300명 홈리스가 있다고 한다. 낮에는 정해진 구역에서 구걸을 하고 밤에는 시내 여기저기 흩어져서 잠을 잔다. 이 숫자는 앞으로 늘어날 것이라고 예상되지만, 이들이 강력 사건 (살인, 주거 침입, 방화 등)에 관련되어 있다는 증거는 없다.

    오스틴시의 2019년 살인 사건 희생자는 12명이었다. 같은 기간, 달라스 (197명), 휴스턴 (210명), 샌 안토니오 (107명 – 2018년) 과 비교하면 인구 차이를 감안하더라도 오스틴이 안전한 도시임을 알 수 있다.

  6. 비지니스 프렌들리

    앞에서 언급했듯이 텍사스에는 수입(income)에 대한 세금이 없다. 개인과 회사(주식회사, 유한회사, 합자회사)에 모두 적용하는데, 그래서 주 세금 보고서 자체가 없다. 소극적 수입(Passive Income)이건 적극적 수입(Active Income)이건 마찬가지라서 렌트나 은퇴연금에 대해서 주 세금을 내지 않는다.

    미국에서 주 세금을 면제하는 주는 텍사스를 포함해서 총 7개 주이다 (알래스카, 플로리다, 네바다, 사우스 다코타, 와싱턴, 와이오밍). 모두 천연 자원이 풍부한 지역이다. 이중 알래스카는 인컴 택스와 판매세 (Sale Tax) 둘 다 없다.

    텍사스 주 정부의 주요 재원은 판매세인데 주 예산의 78%를 벌어들인다. 가공된 상품(레스토랑 음식 포함)에 부과하는 일반 판매세(6.25%)와 주류와 담배에 부과하는 판매세(8.25%)가 있다. 시나 카운티 정부는 필요한 경우 2.0%의 판매세를 더할 수 있다. 주정부 예산의 나머지는 원유 생산에 대한 로얄티와 라이센스 비용으로 충당한다.

    텍사스에서 비지니스를 오픈하는 것은 매우 쉽다. 오스틴에서 비지니스를 시작할 때 여기 웹사이트를 참조한다.

  7. 에너지 캐피탈

    미국은 세계 최대 원유/개스 생산국이며 필요한 에너지를 자급한다. 성취했다. 텍사스는 미국에서 원유/개스를 가장 많이 생산한다. 원유는 미국 총 생산량의 절반 가량을, 개스는 약 10%를 텍사스에서 생산한다. 텍사스 원유 대부분은 오스틴 서부에 위치한 퍼미안 분지 (Permian Basin)에서 뽑아 올리는데 이 지역의 원유 매장량은 세계 최대라고 예상한다. 미국이 앞으로 250년 동안 쓸 수 있는 양이다. 이런 점에서 오스틴은 텍사스 나가서 미국 에너지 캐피탈이라고 할 수 있다.

    부동산 투자와 에너지가 어떤 관련이 있는지는 성공한 투자자들은 직감적으로 안다. 너무나도 자명한 일이라서 자세한 설명을 생략한다.