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쇼핑센터 개발 비용 (20,000sf)

Kim B. Kim, Ph.D - Posted: Jan. 9, 2020, Last Updated: Jan. 10, 2020


쇼핑센터 개발

오너 A씨는 차량 왕래가 많은 번잡한 거리에 쇼핑센터를 원했다. 면적은 2만 sf 이고 1,200 – 1,500 sf 짜리로 해서 12-15개 정도 유닛이면 좋다고 생각했다. A씨는 개발자 B씨에게 아이디어를 설명하고 실현 가능성과 수익성 검토를 부탁했다.  

B씨는 바로 오스틴 시 외곽에서 적당한 땅을 찾았고 (1.7acre), 예상 구입 가격을 기준해서 20,000sf 빌딩 총 공사비와 렌트롤 및 수익성을 아래 표 1과 같이 계산하였다.    

 

Table 1. Total Project Costs & Profits                                                                                                                                                                            

Land Cost

$2,040,000

 

$102.00/sf

Soft Costs

$1,941,749

 

$97.09/sf

Hard Costs (Site Work)

$775,000

 

$38.75/sf

Hard Costs (Building)

$2,790,000

 

$139.50/sf

Total Costs

$7,546,749

   

Net Operating Income

$636,625

   

Capitalization rate

7.0%

6.0%

5.0%

Value on sale 

$9,094,643

$10,610,417

$12,732,500

                                                                                                                                                                                                                                

Cash equity (Down payment) (%)

20%

30%

40%

 

$1,509,350

$2,264,025

$3,018,700

Loan Amount

$6,037,399

$5,282,724

$4,528,050

Interest rate 

5.00%

5.50%

6.00%

Project period (months)

24

24

24

Debt Service (Interest Only)

-$301,870

-$290,550

-$271,683

Debt Service (P+1)

-$392,741

-$363,480

-$328,958

NOI after debt service (Cash Flow)

$334,755

$346,075

$364,942

Cash on Cash Return (CCR)

22%

15%

12%

       

Sales Projection

$9,094,643

$10,610,417

$12,732,500

Disposition Cost (6%)

$545,679

$636,625

$763,950

 

$8,548,964

$9,973,792

$11,968,550

       

Net profit

$1,002,215

$2,427,042

$4,421,801

Profit as a percent of total equity

66%

107%

146%


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