미국에서 내 집 짓기 - 계획을 세운다

Posted: Oct. 21, 2019, Last Updated: Oct. 21, 2019


“저 푸른 초원위에 그림 같은 집을 짓고 사랑하는 우리 님과…”는 거의 모든 사람이 꿈꾸는 일이다. 하지만, 이 꿈을 이루는 사람은 소수에 불과하다. 왜 그럴까?  짓기를 가로막는 요인들은 다음과 같다.

  1. 돈이 없다.
  2. 땅이 없다.
  3. 어떻게 지을 줄 모른다.
  4. 귀찮고 어렵다.  

위에서 1항과 2항은 준비가 되어 있지 않기 때문에 당장 내 집을 짓기는 어렵다.  미리 계획을 세워서 준비한다. 지역, 대지/건평 규모, 예산, 비용 충당 방법 등 계획을 짠다. 상당한 시간이 걸릴 수 있다.

용도를 정한다

은퇴용인지 투자용인지를 구분한다. 은퇴용이면 편의성에 중점을 두고, 투자용이면 내 취향보다는 잠재적 수요자의 요구에 맞추는 것이 좋다. 용도에 따라서 디자인과 자재가 달라질 수 있다. 예를 들면, 온돌방은 한인들에게 바람직한 편의시설이 되지만, 다른 인종들에게는 전혀 의미가 없을 것이다. 그리고 새 집에서 몇 년을 살 것인지 미리 계획한다. 투자를 생각하면 5-7년이 적당하다.

지역이 중요

역시 용도와 관련이 있다. 투자용이면 주택/렌트 수요가 높은 지역에 땅을 마련한다. 땅 가격은 지역에 따라서 차이가 있고 같은 지역이라도 조닝(zoning)에 따라 크게 달라진다. 땅/건물의 용도는 지역 코드 (zoning codes)에 따라서 달라진다. 전국적으로 통일된 코드는 없고, 카운티마다 다른 코드를 사용한다. 예를 들면, 오스틴시에는 16가지 주거지역 코드와 13가지 상업지역 코드가 있다. SF-1과 SF-2에는 주택 한 채만 지을 수 있고, SF-3에는 2채를 건축할 수 있다. 따라서 투자용이면  SF-3가 더 이익이다.

집을 지을 수 있는 땅은 크게 나대지 (unimproved land)와 개발지 (improved land)가 있다. 나대지는 상하수도, 전기선 등이 없는 땅을 말한다. 개발지는 최소한 상하수도, 전기선을 연결할 수 있는 땅을 가리킨다.

개발자(developer)가  나대지를 개발지로 바꾸는 일을 하는데, 전문지식을 필요로 한다. 돈이 많이 들고 시간이 많이 걸린다. 따라서 개인이 새 집을 짓기 위해서는 (1) 개발지를 분양받거나, (2) 오래 된 집을 사서 재건축을 하는 것이 보통이다.

어떤 경우에라도 땅에 부여된 조닝코드를 확인하는 것이 중요하다. 건폐율 (coverage ratio), 용적율 (floor area), 고도 제한 (height limit), 몇 채를 지을 수 있는가, 셋백 (setback – 건물과 경계선 사이 최소 간격) 등이다.

단독/연립 주택인 경우 지적도 (survey)를 확인한다.  이 지적도는 셀러가 제공하도록 되어 있는데, 없으면 타이틀 컴퍼니에 요청한다. 이 지적도는 땅 경계선과 높낮이, 기존 건축물 위치와 나무에 대한 상세한 정보(위치와 크기)가 나타나 있다.

주의할

개발자가 분양한 택지는 큰 문제가 없다. 기존의 집을 허물고 새집을 짓는 경우에는 다음 사항을 미리 체크한다.

(1) 역사적 보존물로 지정된 집인가? 매우 드물기는 하지만 집이 역사적 보존물로 지정이 된 경우가 있다. 해제를 신청할 수는 있지만 바꾸기가 매우 힘들다.

(2) 침수지역(floodplain)에 포함되어 있는가? 강가나 호숫가, 혹은 습지주변 땅은 침수지역으로 지정될 가능성이 높다. 침수지역에는 주거지 건축허가를 내주지 않는다. 대지 일부가 침수지역에 포함되면 따로 침수보험에 들어야 한다.

(3) 대지나 주변에 도로, 상하수도, 개스관, 송전탑 등 시설 계획이 있는가?  미래 시설물은 가격에 영향을 미친다. 주변에 큰 도로가 뚫리면 가격이 상승한다. 송전탑이 들어서면 반대로 가격이 떨어질 것이다.

셀러는 이런 사항을 disclosure form에 밝혀야 하지만, 오래 되어서 기억을 못할 수도 있고 또 의도적으로 말로 모호하게 언급할 수도 있다. 바이어는 클로징을 하고 나면 셀러를 고소하는 수 밖에는 별다른 도리가 없다.

에이전트에 대한 소송은 면제가 된다.  셀러가 밝히지 않는 이상 에이전트가 알 방법이 없기 때문이다.  능력있는 개발자/에이전트는 시/카운티/주 정부 기록과 경험을 참고해서 이런 사항을 찾아낼 수 있고 경우에 따라서 해결방안을 제시할 수도 있다.  (다음 호에 계속…)


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