한국에서 미국은행 융자를 받아서 미국 부동산을 구입할 수 있다

Posted: July 2, 2019, Last Updated: Sept. 1, 2019


 

한국에 있는 한국인도 미국의 부동산을 구입할 수 있다. 주거용이나 상업용 둘 다 가능하다. 외국인이라고 차별하지 않는다. 사고 파는 계약 과정도 내국인과 똑 같다. 세금 (재산세, 지방세)도 똑 같이 낸다. 상속과 증여에 있어서도 차별하지 않는다.  

이유는 미국에서 역사적으로 개인의 재산권이 국가의 권리보다 우선하기 때문이다.  자금의 출처가 미국의 안보에 위협이 되지 않는 한 국가가 개인의 재산권행사에 간여하거나 넘볼 수 없다. 공공의 이익을 위해서 국가가 개인의 재산을 수용하는 경우에는 시장가격으로 보상한다.

부동산을 공공재로 보는 한국과 달리 미국에서 부동산은 철저하게 개인 소유물이다. 부동산과 재산권에 관한 한 국가나 개인이나 동등한 입장이다. 그래서 한국에서는 당연한 1가구 1주택 같은 이상한 정책이 있을 수 없다. 개인이 주택 수백 수천 채를 소유할 수 있다. 다주택자라고 세금을 더 내는 것은 아니다.

미국에서 부동산 세금은 뭐가 있나?

미국에서 주거용 혹은 상업용 상관없이 부동산은 주정부 관할이다. 그래서 재산세율이 주마다 다르다. 재산세율은 주의 재정상태를 고려해서 의회가 매년 결정한다. 하와이가 0.27%로 가장  낮고 뉴저지가 2.44%로 가장 높다. 텍사스는 1.83%로 전국에서 7번째로 높다.  한인들이 많이 사는 캘리포니아는 0.77%로 낮은 편이다.

여기에 자치단체 (카운티, 시)가 부과하는 지방세가 붙는다. 지방세는 상하수도, 교육, 치안, 쓰레기 수거 등 공통적인 세금과 특별 목적세 (예: 본드 상환, 학교 증설)를 더한다. 대도시에서 특정지역(Metropolitan Utilities District)은 세율이 더 높다. 지방세는 과표에 따라 비율이 달라질 수 있다.  상업용 부동산에도 같은 세율을 적용한다. 

은행 융자를 받을 있나?

부동산을 구입할 때, 미국 밖에 거주하는 외국인은 원칙적으로 은행 융자를 받을 수 없다. 국적을 차별하는 것은 아니지만, 융자를 받으려면 신용점수(Credit Score)가 높아야 되고 모기지를 상환할 수 있는 충분한 수입이 있음을 증명해야 한다.

신용점수를 쌓으려면 미국내에서 최소 2년이상 경제활동을 해야 한다. 충분한 수입은 지난 2년간 세금보고와 지난 2 달간 은행 스테이트먼트와 월급명세서로 확인한다. 미국 밖 외국인이 이 두가지를 입증하기가 쉽지 않다.

미국에 유한회사나 합자회사를 세워 고정수입을 증명하는 것도 한 방법이다. 첫회 칼럼에서 언급한대로 미국에서 회사를 설립하는 것이 매우 쉽다. 다른 주와 마찬가지로 텍사스는 유한회사를 설립할 때 설립자의 국적을 따지지 않는다.  회사 소재지 (즉 부동산 주소)가 텍사스 내에 있으면 된다.  

다른 한가지 방법은 한국의 재산을 담보로 미국에서 융자를 받는 것이다.  외국인에 융자를  해주는 몇 개 투자은행이 있다. 이자율이 약간 높지만 (1-2% 정도), 그 외의 조건은 내국인에게 하는 융자와 같다.

다른 사람 이름으로 사면?

미국에 거주하는 친척이나 친구의 이름으로 부동산을 살 수 있지만, 두가지 문제가 있다. 첫째, 명의를 빌려준 사람이 자금 출처를 해명할 수 있어야 한다. 둘째, 미국은 철저하게 실명제라서 등기부(Deed)에 이름을 올린 사람이 주인이 된다. 어떤 이면계약도 등기부를 뒤집을 수 없다.  

한국인의 정서는 비지니스에서 신의를 중요하게 생각하지만, 미국에서 비지니스는 문서로 한다. 또 한국에서는 ‘돈이 거짓말을 하지 사람은 거짓말을 하지 않는다’고 생각하지만, 미국에서는 ‘돈은 정직한 것’이라고 믿는다.  

자식 이름으로 부동산을 구입할 때는 미리 물려준다고 생각하는 것이 마음 편하다. 형제 이름으로 사면 형제에게 양도한다고 생각한다.    

관리는 어떻게 하나?

투자 부동산을 사기 전, 어떻게 관리할 것인가에 대한 플랜이 있어야 한다. 친지에게 맞기는 것은, 그 사람이 부동산관리매니저 (Certified Property Manager) 자격증이 없으면 다시 한번 생각한다.  

 부동산관리매니저 (Certified Property Manager)는 오너를 대신해서 단독주택, 콘도, 다세대주택, 아파트단지, 상업용 건물 등을 관리한다. 세입자 찾기, 건물 관리, 세금납부 등 오너를 대신해서 전체를 관리하는 풀서비스매니저와 건물관리 등 일부만 관리하는 매니저가 있다.  풀서비스는 총 렌트 수입에서 6% - 10%를 차지한다.


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