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백만장자 프로젝트를 시작하면서

Kim B. Kim, Ph.D - Posted: Aug. 5, 2019, Last Updated: Sept. 3, 2019


 

부자의 기준이 시대마다 다르기는 하지만 재산(Wealth)을 기준으로 할 때,  억만장자 (1억불- 한화 1천1억원 이상)와 천만장자 (1천만불- 한화 110억원 이상)가 큰 부자에 해당한다. 미국에는약 5천 명(0.04%)이 억만장자, 약 3만명 (<1.0%)이 천만장자다.  부모 재산을 물려 받은 부자도 있지만, 요즘은 대부분이 자수 성가한 사람들이다.   

100 명 중 한 명이니까, 보통 사람도 안 될 이유는 없지만 큰 부자를 ‘노력’ 만으로는 설명하기 어렵다. 다만, 큰 부자들 대부분이 젊었을 적에는 보통 사람과 마찬가지로 월세 아파트에 살았고 작은 부자에서 시작했다는 공통점이 있다.   

작은 부자는 백만장자(millionaire)에 해당하는데, 재산이 1백만불이 넘으면 자격이 된다.  예를 들면, 집 (시장 가격-$800,000),  배케이션 홈 ($250,000), 개인연금 (401-K) ($250,000), 예금 ($60,000) 을 합하면 자산은 $1,310,000이 된다. 여기에 주택 융자금 ($225,000), 자동차 융자금 ($50,000), 카드 잔고 ($2,500) 등 빚( $277,500)을 빼면 재산은 $1,032,500이 된다.   

그러나 진정한 의미에서 백만장자는 생활비를 충당하고 빚을 갚아 나갈 수 있는 충분한 수입이 있을 때 자격이 된다. 부동산이 많아도 수입이 작으면 ‘하우스 푸어’가 되기 때문이다.  그래서 은퇴 시점을 기준으로 재산이2백만불 이상이면 작은 부자라고 볼 수 있다. 이들은 전체 인구 중 5% 정도를 차지한다. 20명 중 한 명이니까, 보통 사람들이 목표로 삼을 만하다.

작은 부자들의 공통점

작은 부자들은 몇가지 공통점이 있다. 첫째. 부동산이 가장 큰 재산이고, 임대소득이 중요한 수입원이다. 대부분 주거용 주택 이외에 본인이 쓰지 않을 때는 단기 임대 가능한 휴가용 주택을 소유하고 있다. 그 외에도 임대주택 (아파트, 다세대 주택)이나 상업용 부동산(오피스, 리테일)에 많이 투자한다. 이들은 대부분 주거용 주택을 포함해서 모든 부동산을 투자의 관점에서 본다는 점이 공통적이다.

둘째, 본인 거주용 주택 외 재산을 회사를 통해서 투자를 관리한다. 전문관리회사에 재산 관리를 맡기더라도, 개인회사를 따로 설립하는 것이 보통이다.  미국에서 회사를 설립하기가 매우 쉽다. 주식회사는 시간이 걸리지만, 개인회사 (Sole Proprietorship, LLC, LLP)는 온라인으로 쉽게 설립할 수 있다.  

회사를 세워서 관리하면, 파산이나 분쟁이 있을 경우 전부 책임을 지는 리스크를 줄일 수 있다. 또 세금 보고시 은행이자를 포함한 관리비용 뿐만 아니라 감가상각까지 공제받을 수 있다. 특히 트럼프 세제개혁으로 주거주 주택 1채의 모기지 이자만 공제를 할 수 있기 때문에 여러 채를 소유한 경우에는 2번 째 집부터는 회사를 통해서 관리하는 것이 유리하다.

끝으로, 부자들은 리스크를 최소로 하기 위해서 탄력적인 캐쉬 플로가 중요하다는 것을 안다.  가장 안전한  주택투자도 리스크가 있다. 집값이 떨어질 수도 있고, 세입자 없으면 수입이 줄어든다. 조닝이 바뀌거나 허가를 받는데 시간이 지체될 수도 있다.  실직, 이직, 질병 등 개인적인 상황과 변동하는 시장 상황에 대비해서 최소한 6개월은 버틸 수 있는 현금 조달 플랜이 있다.

부동산인가?

투자를 할 때 가장 중요하게 고려할 점은 수익성과 안정성이다.  수치로만 보면 수익성은 주식이 가장 높고 귀금속이 낮다. 부동산은 그 중간에 있다. 지난 70년 동안 미국 주식시장 가치는 120 배가 증가했다. 같은 기간 주택 가격은 35배, 금 가치는 26배가 올랐다.  반면, 안정성은 귀금속이 가장 높고 주식이 가장 낮다.  1955년 뉴욕주식시장에 상장되었던 500대 회사 중 60년이 지난 2014년까지 살아남은 회사는 겨우 12%에 불과할 정도로 주식시장은 불안정하다. 뮤추얼 펀드가 아닌 주식 투자로 일반인이 대박을 치는 것은 복권에 당첨되기 보다 어렵다. 쪽박은 여름 장마철에 비가 오는 것 만큼 확실하다.

투자는 주거용 부동산으로 시작하는 것이 좋다. 상업용 부동산 (오피스, 리테일, 공장 등)은 초기 투자비용이 주거용 부동산에 비해서 크다. 또 개발/관리 전문회사와 경쟁해야 하기 때문에 오너/테넌트가 아니면 처음부터 시도하기는 어렵다.


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