미국에서 부동산 투자하기 가장 좋은 도시

Posted: June 28, 2019, Last Updated: June 28, 2019


어느 도시 부동산에 투자해야 최고 수익을 얻을 수 있을까?  다음 세가지 요소를 첵크하면 도시 순위를 메길 수 있다. 부동산 시장은 살아 움직이는 ‘생물’이므로 수시로 변한다. 따라서 도시 순위는 항상 바뀔 수 있다.

  1. 렌탈 점유비율 (Rental occupancy) – 테난트가 찬 비율을 말한다. 공실율의 반대말이다. 공실율이 낮을수록 투자에 유리하다.
  2. 렌트와 모기지 비율 (Rent to mortgage) – 모기지는 융자 상환금, 재산세, 보험료 등을 포함한다. 년간 총 렌트에서 모기지와 기타 비용 (중개인 수수료 등)을 뺀 액수가 이익이다. 당연히 클 수록 좋다.
  3. 세입자가 렌트를 못 내는 비율 (Tenant default rate) – 전국이나 도시별 통계는 없는 대신 세입자의 크레딧 점수로 대신한다.

위 세가지 요인은 렌트 부동산 마켓 규모와 관련이 있다. 2017년 통계에 의하면 전국적으로 약 36.6%가구가 세 들어 살고 있다.  

지난 50년래 가장 높은 세입자 비율

경기가 회복되고 수입이 늘면 집을 살 능력이 커진다. 2015년 이후 세입자 숫자가 줄어야 되는데, 실제로는 늘었다.  이유는 다음과 같다. (1) 젊은 프로페셔날들이 재택 근무와 파견근무를 하는 비율이 늘었다. 근무기간이 단기적이고 예측하기 어렵기 때문에 렌트를 선호한다.  (2) 2008년 금융파동 이후 융자 조건이 까다로워졌다. (3) 50-60대 상당수가 살던 집을 세놓고 아파트에 들어간다.

참고로, 세번 째 항에 해당하는 사람이 메디케이드와 SSI를 받으면 주의해햐 한다. 렌트는 수입이므로 일정액이 넘으면 자격을 박탈당할 수 있다. 집을 팔 경우도 마찬가지. 혜택에 더해서 벌금을 물 수도 있다. 이런 분들은 집을 팔 때나 렌트을 줄 때, 시니어 하우징에 경험이 많은 부동산 에이전트와 상의할 것을 권한다.

세입자 비율이 높아지면 집주인에게 유리해진다. 렌트 수요가 많아지고 또 렌트를 올릴 수 있다. 오스틴 다운타운의 경우 세입자 비율은 50%에 가깝다. 이유는 이 지역에 젊은 프로페셔널이 많이 몰리면서 동시에 집값이 급격하게 상승했기 때문이다.

집주인에게 유리한 도시 (2019기준)

부동산 투자에 유리한 도시순서는 다음과 같다. 인구가 증가하는데 비해서 아직까지는 주택이 저평가되어 있다는 점이 공통점이다 (보스턴 제외). 순위 안에 들면 실제 도시간 차이는 크지 않다.

순위

도시 (주)

렌트/월

주택값

이유

1

달라스 (TX)

$1,705

$399,900

인구 증가 (340명/일)

2

휴스턴 (TX)

$1,525

$300,000

오일/개스 증산

3

아틀랜타 (GE)

$1,800

$399,500

인구 증가

4

올랜도 (FL)

$1,600

$289,000

경제 안정성, 투어리즘

5

스포케인 (WA)

$1,350

$259,950

저평가된 부동산    

6

보이지 (ID) 

$1,395

$359,000

저평가된 부동산    

7

탬파 (FL)

$1,600

$335,000

저평가된 부동산    

8

오스틴 (TX)

$1,700

$400,000

IT 허브 – 밀레니엄 세대 급증

9

라스베가스 (NV)

$1,500

$299,900

가족 중심 엔터테인먼드

10

보스턴 (MA)

$2,875

$749,000

미국 역사 중심지

참고. 렌트는 중간값, 주택값은 리스팅 가격 중간값

지역 전문가의 도움을 받는다

부동산마켓은 같은 도시안에서도 지역 (region), 구역(neighborhood) 별로 편차가 매우 심하기 때문에 가격이나 렌트 외에도 고려할 사항이 한 두가지가 아니다.  교육시설, 접근성, 주민들의 수입, 평균 학력 등 미래 주택가치에 영향을 미치는 사항을 짚어보아야 한다.

여러가지 사항을 고려했을 때, 필자는 오스틴을 권한다. 오스틴은 뉴스 & 월드지가 지난 3년간 연속으로 ‘미국에서 가장 살기 좋은 도시’로 선정했다. 덥기는 하지만 습도가 낮아서 오히려 쾌적하다. 어디를 가든지 라이브밴드가 있는 음악의 도시다. 샌프란시스코에 실리콘 밸리가 있다면, 오스틴에는 실리콘 힐스가 있다. 무었보다 텍사스 주도인 오스틴에는 다운타운 슬럼이 없다. 순위에 들은 도시 중 가장 안전한 도시다.

끝으로, 한인들이 미국 부동산에 투자할 때 지역 내 한인 인구 규모를 고려할 필요가 있다. 한인이 많으면, 같은  한인에게 렌트를 할 기회가 많아지고, 또 한국말을 하는 능력있는 전문가 (예. 변호사, 부동산 에이전트, 프라퍼티 매니저 등)를 찾기 쉽기 때문이다.


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