부동산 투자 이익에 대한 세금을 무기한 연기할 수 있다

Posted: May 29, 2019, Last Updated: May 29, 2019


투자 이익에 대해서 세금을 내는 것은 시민의 의무이다. 그러나 세금내는 것을 좋아하는 사람은 아무도 없다. 투자 부동산을 팔았을 때 나온 이익은 단기 투자인 경우 최고 39.5%, 장기 투자인 경우 (1년 이상) 최고 20% 세율을 적용한다.  주식/채권 같은 동산 투자 이익도 같은 세율을 적용한다. 

갑동씨는 5년 전에 $400,000에 구매한 임대용 주택을 $650,000에 팔았다. 감가 상각비/클로징 코스트를 제외한 순익은 $200,000. 렌트 수입만 있는 경우, 갑동씨는 15% 세율을 적용받아서 $30,000 세금을 납부해야 한다. 렌트 수입에 대한 세금은 별도로 낸다.

순익에 대한 세금을 안낼 수는 없지만 무기한 연기하는 방법이 바로 1031 조항을 이용한 부동산 교환이다. 121 조항이 개인의 주거용 주택에서 발생하는 이익에 대한 면세라면, 1031조항은 투자용 (상업용) 부동산 거래에서 발생하는 이익에 대한 과세를 무한정 연기하는 것이다.

121 조항은 면세액의 제한이 있지만, 1031 조항은 액수와 횟수에 제한이 없다. 둘 다 한국에는 없는 규정인데, 필자는 미국의 부는 이 두가지 면세조항 덕분이라고 생각한다. 1031조항을 잘 이용한 사람이 바로 트럼프대통령이다. 그는 세계 각국에 막대한 부동산을 소유하고 있는데, 미국에서 부동산을 늘리는 과정에서 세금을 내지 않은 것으로 알려졌다.

교환 부동산이란?

교환하는 부동산은 같은 종류 (like-kind)인데, 실제로 투자용이면 어떤 종류든 상관이 없다. 예를 들어서 임대 주택을 팔아서 얻은 이익을 상가 건물, 땅, 농장, 목장, 광산 등 종류가 다른 부동산에 투자할 수 있다. 앞 포스팅에서 쓴 갑돌씨의 경우, 자가 주택에서 얻은 이익 중 면세점을 넘는 금액을 상가 건물을 사거나 임대용 주택을 구입하는데 쓸 수 있다. 그 반대의 경우도 마찬가지.  부동산 구입 후 개선 (improvement)하는 비용은 교환비용에 포함된다.  다만, 동산에 해당하는 주식/채권 투자 혹은 권리금은 교환 대상이 되지 않는다.

투자자에게 매우 유리한 제도지만, 투자용 (상업용) 부동산 거래 중 1/3만이 이 제도를 이용했다.  세금 연기 혜택을 받기 위해서는 몇가지 조건을 맞춰야 하는데,  그러기 위해서는 약간의 준비가 필요하기 때문이다.

180이내에 부동산을 구입해야 

1031 조항을 이용하기 위해서 가장 먼저 할 일은 (1) 본인 소유 부동산 매매 계약서를 작성할 때 1031교환을 할 것이라는 단서 조항을 추가하는 것이다. 바이어들도 이 조항을 알기 때문에 추가하는 데는 아무런 문제가 없다. 실제로는 매매 계약서는 수정이 있을 수 있으므로, 이 추가 조항이 없어도 클로징을 하기 전 타이틀 컴퍼니에 통보를 하면 된다.

(2) 클로징을 하기 전에 중개인 (Certified Intermediary)를 지정하면 중개인은 타이틀 컴퍼니와 연락을 한다. 중개인은 원금과 클로징 비용을 제외한 순익을 자신이 관리하는 에스크로구좌에 입금한다. 타이틀 컴퍼니는 중개인과 에스크로에 입금된 금액을 IRS에 보고한다.

(3) 클로징 후 45일 이내에 구매하고자 하는 부동산 3개를 골라서 중개인에게 통보한다.

(4) 클로징 후 180일 이내에 위 리스트 중 1개 혹은 다수를 구매해야 한다. 계약이 아니라 이 기간 내에 클로징을 완료해야 한다. 180일에는 공휴일이 포함된다. 천연재해가 있지 않은 한 180일 규정은 꼭 지켜야 한다.  180일이 지나면 중개인은 에스크로를 릴리스하고, 본인은 순익에 대해서 세금을 내야 한다.

1031 부동산 교환에서 주의할

첫째, 교환 중개인을 잘 선택한다. 보통 회계사 혹은 변호사가 중개인이 된다. 그러나 본인의 인척이나 친구, 관련된 회계사, 변호사는 중개인이 될 수 없다. IRS에서 인정한 중개인이 있기는 하지만 다른 전문 직종과는 달리 일이 잘 못 되었을 때 책임을 묻기 어렵다. 구매하고자 하는 부동산이 있는 지역에서 신망있는 중개인을 구할 것을 권한다. 중개인은 약간의 수수료를 받고 에스크로를 관리한다.

둘째, 부동산을 시장에 내놓기 전에 구매할 (교환할) 부동산을 미리 찾아 놓는다. 180일은 이미 구매계약을 클로징하는데 충분한 시간이지만, 45일 이내에 교환 부동산을 찾는 것은 매우 어려울 수 있다. 먼저 지역을 정하고 임대용 다세대 주택, 스트맆 몰, 대지 등 대상을 결정한다. 해당 지역 부동산 에이전트를 고용해서 매물로 나와 있는 부동산 리스트를 확보한다. 부동산이 팔리는 대로 구매계약을 이행하는 것을 조건으로 계약을 할 수도 있다.

셋째, 1031 부동산교환 세금연기 혜택을 보려면, 규정과 절차를 준수해야 한다. 본인 혼자 할 수도 있지만, 전문가 (부동산 중개인, 교환 중개인, 회계사 등)의 조언을 따르는 것이 리스크를 줄인다.  


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