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주택을 팔아서 남은 이익은 면세가 될 수 있다

Kim B. Kim, Ph.D - Posted: May 23, 2019, Last Updated: May 23, 2019


미 국세청 (Internal Revenue Service - IRS) 법령에 따르면 모든 금전적 이득은 과세의 대상이 된다.  임금이나 이자 소득은 당연하고, 부동산과 동산의 매매 차익에도 세금을 부과한다.  세율은 총 수입과 연동이 되는데, 수입이 많을수록 세율도 높아진다. 다만 골동품이나 서화, 희귀 동전 등은 수입에 관계없이 한가지 세율(28%)를 적용한다.

다만, 과세를 면제해주는, 즉 면세가 되는 여러가지 예외가 있다. 그 중 하나가 주택을 매매할 때 생기는 이익을 면세해주는 것이다. IRS 121조항에서 이 면세를 규정하므로 보통 121면세라고 부른다.

예를 들어서 철수씨 부부가 10년 전에 $250,000을 주고 산 집을 올해 $550,000에 팔았다면 총 철수씨는 $300,000 순이익을 보았다. 121조항이 없으면, 철수씨는 내년에 세금보고를 할 때 총 소득은 평소 소득 + 순이익 $300,000이 되고 총 소득에 대한 세금을 내야 한다.

121조항은 주택매매 차익은 부부의 경우 $500,000까지 (독신이면 $250,000까지) 면세를 할 수 있도록 허용한다. 연방세금이 면제되면 당연히 주세금도 면제된다. 주세금을 면세를 받기 위해서는 다음 몇가지 조건을 맞춰야 한다.

  1. 주거주 주택(primary residence) - 매도일을 기준으로 지난 5년 중 2년 이상을 주인이 거주했어야 한다. 2년은 연속적일 필요는 없다. 현역 군인, 외교관, 정보기관원에 대해서는 거주기간 제한에 예외가 있다.
  2. 주택 여러 채를 소유하고 돌아가면서 거주하는 경우, 한 채에만 면세가 적용된다.
  3. 별장이나 임대 주택은 해당되지 않는다. 다만, 주거지를 팔고 거주지를 옮겨서 2년이상 살고 난 후 별장이나 임대 주택을 매매하면 차익을 면세받을 수 있다.   
  4. 1030 교환으로 구입한 주택은 – 액수에 관계없이 - 면세 대상이 아니다.

배우자가 사망하거나 이혼한 경우는 독신으로 세금보고를 하므로 $250,000 까지만 면세가 된다.  그러나 부부가 함께 산 기간이 위 1항을 충족하면 면세액은 $500,000이 된다.    

면세액보다 많은 경우 세금을 줄이는 방법

지난 30년간 주택 가격이 급등한 결과, 실제로 매매 차익이 면세액수를 넘는 경우도 있다. 순돌씨 부부는 20년 전 오스틴 다운타운에 $120,000을 주고 구입한 주택을 올해 $1,000,000을 받고 팔았다. 융자는 다 갚았기 때문에, 클로징비용 $80,000을 제외하고 받은 돈이 $920,000이고 순익은 $800,000이다.

121조 면제액이 $500,000이니까 남은 $300,000에 대한 세금을 내야한다.  다른 수입이 없다면, 2020년 세금보고를 할 때 순돌씨는 $60,000이상을 연방세금으로 납부해야 한다. 세금 내고 좋아할 사람은 거의 없다. 절세를 할 방법이 있을까?

세금을 줄이는 방법은 크게 3가지가 있다.

첫째, 집 개선 비용을 공제한다. 순돌씨가 살면서 집을 증축했거나 개선해서 집 가치를 높이는 데 들어간 비용은 원가에 포함할 수 있다. 즉 과표를 줄일 수 있다. 공제를 받기 위해서는 관련 자료 (예. 영수증, 계약서)를 잘 보관해야 한다. 다만, 집 가치를 유지하기 위한 관리 혹은 수리비용은 공제할 수 없다.  

둘째, 면세점이 넘어가는 액수는 분할해서 받는다. 매년 받는 분할금에 대한 세금을 내는데 과표가 1/n 이므로 그만큼 세금이 줄어든다. 이론적으로 가능한 방법인데 잘 쓰지 않는다.

셋째, 면세점이 넘는 이익을 부동산에 투자한다. 순돌씨는 1030 교환 조항을 이용해서 차익 $300,000으로 투자용 부동산을 구입할 수 있다. 부동산은 임대용 주택, 상가 건물, 땅, 목장, 농장, 광산 등이며 세금납부를 무기한 연기할 수 있다.  

은퇴을 3년 정도 남겨둔 순돌씨에게 초이스는 많다. 한창 개발 중인 이스트 오스틴에 집 두 채를 사서 한 채는 본인이 살고 다른 한 채는 세를 주는 것도 한 방법이다.  임대할 주택은 1030 교환조항을 이용해서 구매한다.  


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